专家建议适当控制使用消费贷趸缴房租比例

  继“抬价抢房、推高租金”后,部分长租公 寓又被曝出违规使用“租金贷”,而近期杭州长租公 寓公司鼎家“爆仓”也被认为与其违规使用“租金贷”有关,引发舆论对“金融工具 长租公 寓”模式更大的质疑和担忧。

  关于长租公 寓推高房租的议论沸沸扬扬。其中,备受外界质疑的是,自如、蛋壳公 寓等长租公 寓运营商借由整体租客的信用为自己扩充资本背书,即长租公 寓的运营商在获得足够的资本后便以高价为诱惑,签下更多的房东,抢得更大的市场份额,随之而来的便是房租的上涨。

  不过,昨日有媒体报道称,鼎家董事长魏永锋复盘“爆仓”始末,并表示爆仓的核心不是P2P,转移资产,资金之类的原因,核心问题在于收房上面没有控制好,导致收房价格高,空置变多。同时,运营成本过高,而管理上又出现了漏洞,被销售人员钻了空子,经营不善导致了资金短期缺口,再加上挤兑,才出现了这个结果。

  以蛋壳公 寓为例,在其成立的3年中,蛋壳公 寓采用了数种融资方式,今年已经过2轮融资,融资额达1.7亿美元。除此之外,《每日经济新闻》记者注意到,蛋壳公 寓还曾通过众筹、租金贷、ABS等方式扩充资本。

  尽管如此,业内人士仍对长租公 寓利用租金“期限错配”产生的“资金沉淀”进行扩张的风险表示担忧。

  比如,近期发行的“天风-蛋壳公 寓信托受益权资产支持专项计划”,该计划总规模2.035亿元,分为优先级和次级两类资产支持证券,其中优先级募集规模为1.85亿元;次级募集规模为0.185亿元。

  中原地产首席分析师张大伟认为,租赁市场最大的问题表面是租金上涨,其实背后更大的问题是长租公 寓企业的资金链断裂可能。从规范的运作企业看,租赁代理企业赚取的是租金服务费与差价,对于租赁企业来说基本不存在风险。但越来越多的企业利用租金的支付差,也就是给付房主按月付,而收取租户按照季度甚至半年、一年,这种就带来了租金差。利用这个租金差建立资金池,挪作他用,必然会有经营风险。

  成立三年寻求众筹融资十余次

  中联基金总经理何亮宇也认为,“期限错配”与“资金沉淀”存在风险,特别是在企业持续经营能力不足或沉淀资金挪做他用后投 资失败的情形下。而消费贷中主要存在三种不规范情形:一是与租客的租约是一年趸缴的,但消费贷却是两年甚至三年的;二是租赁企业不充分介绍各种支付方式,刻意引导甚至隐瞒欺诈租客,诱使其采取消费贷方式;三是租赁企业获得“沉淀资金”后,不进行主业扩张,挪做他用。

  蛋壳公 寓作为具有代表性的互联网长租公 寓运营商,成立于2015年初,属于较早进入长租公寓市场的一大品牌公寓,产品形态涵盖合租公 寓、整租公 寓 等,意图满足都市年轻白领多元化的居住需求。目前,已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场,管理超过17万间公 寓。而两年前蛋壳公 寓在路演时表示,其在北京地区的公寓仅5000间。

  不过,何亮宇同时指出,资金沉淀是二房东经营模式带来的实际情况,与消费贷无必然关系。消费贷模式支持了行业规范企业和龙头企业的发展,帮助企业和市场快速形成规模,也给租客带来了实惠,是“好金融”。但发展过程中,确实存在违法违规行为,导致风险暴露,有的即使是合法合规的,也存在使用消费贷过度的情况或趋势。

  《每日经济新闻》记者从北京众筹客网络技术有限公司(以下简称众筹客)官方微信公众号了解到,2016年的蛋壳公 寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资,众筹金额从几万元到几十万元不等,资产包均由相同持有期限的10套公寓资产构成。众筹资产主要由三部分组成:公 寓装配成本,主要为硬装、家具、家电、软装成本;启动租金,第一次付给房东的3个月启动资金;房东押金,1~2个月的房屋押金,到期后实收实退。收益方面,按月分红,至于具体的蛋壳资产包的月收益构成,则是单月租金收入扣除付给房东的月租以及房屋月度维护成本。蛋壳公 寓在当时的路演中表示,蛋壳公 寓一般采用押一付三的方式付款给房东。由此,众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资,作为一套新房源的启动资金。

  为此,何亮宇建议,一是确保租金趸缴合同期限与贷款期限匹配。二是必须充分披露贷款行为,不得通过刻意引导、隐瞒信息等手段诱使租客选择消费贷。三是应适当控制使用消费贷趸缴房租比例,一方面可以考虑与其企业净资产挂钩比例,另一方面也可以适当控制使用消费贷交房租占全部租赁行为的比例。四是适当监管趸缴租金的使用,应主要用于主业扩张,防止挪用风险。“当然,我国银行没有账户管理职能,任何经营模式都有属于企业自身自由资金和不完全属于企业自有资金的现金管理问题,资金性质和使用的监管是一个挑战。”他说。

  以蛋壳公 寓12包为例,众筹客平台在推介该项目时表示,该资产包共10套公 寓 34间,租赁期限为5年,总投资额为75.423万元,投资人出资57万元,所占收益权62%,项目方(即紫梧桐(北京)资产管理有限公司,蛋壳公 寓运营主体)出资18.423万元加运营和管理,所占收益权为38%,该资产包第一年的预期年净利润为29.892万元。蛋壳公 寓在路演中表示,当时租金收入平均为2300元~2500元/间。那么,按照给房东押一付三的方式付款,蛋壳公 寓12包的融资额可以启动数十套新房源。

  对于如何监管租赁企业的资金,房东东公 寓学院创办人全雳认为,监管机构可以考虑建立起类似银行资本充足率之类的监管指标体系,在满足一定的消费金融需求的基础上,控制住房租赁企业的杠杆率。同时,也可以建立租赁合同备案制度,动态监测租赁企业的流动性风险。

  根据众筹客平台上蛋壳公 寓的路演实录,蛋壳公 寓商业智能负责人陈总以正在发行的蛋壳公 寓11包为例介绍了资产包的高收益,陈总当时表示,蛋壳公 寓11包为10套5年期公 寓,拟众筹金额63800元,预计5年总体收益率200%以上,年回报率在40%左右,同时,蛋壳公 寓会把11包此前租出去的利润在首次分红时给投资人。

  蛋壳公 寓陈总还在上述路演中对蛋壳公 寓的收益增长策略进行介绍,陈总表示,对于租房市场而言,有两个重要的组成部分,一是获取房源;二是根据房源获取利润。第1年蛋壳公 寓按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权。第2年,开始扩大利润差,收获房租增长红利。陈总分别以上地新盘融泽嘉园和建国门华侨村小区为例进行分析,第二年两地的市场涨幅分别达17%、20%。

  借道租客信用寻求资金杠杆

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