房地产行业美洲杯赌球:成熟投资性物业带来强劲

遏制楼价上涨,并加快建立促进房产市场平稳健康发展的长效机制已成内房的主要基调,在楼市调控的大环境下,发展商的资金压力愈来愈大,市场亦加重对发展商融资风险的关注。大型房企依靠销售回款和高周转依然能维持下去,其中华润置地及龙湖集团拥有稳健的资产负债表、优质的土储及成熟的投资物业组合,我们认为在内房的逆境中,将会跑赢行业。

华润置地2018财报:租金收入95.2亿元,2019销售目标2420亿!

    报告摘要:

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    维持较低杠杆比率。华润及龙湖一直都以健康稳健的资产负债表见称,截至6 月30 日,两家公司的净杠杆比率分别是52%及55%,低于行业平均数。华润2018-19 年到期的债务约350 亿元(人民币·下同)占总额之24%,远低于手头现金约610 亿元;龙湖方面,短期债务约130 亿元,占总额之12%,手头现金约420 亿元。两家公司的平均利息成本约4.5%,低于同业水平。

3月26日下午,华润置地在香港召开业绩发布会,这是唐勇上任后的第一次业绩会,此次参会人员有华润置地董事会主席唐勇、副主席张大为、总裁李欣以及执行董事沈彤东、吴秉琪。据赢商网现场了解到,由于前CFO俞建的离职,此次业绩宣读由沈彤东主持。

    优质土储布局。经历多年发展,两家公司均已在全国主要地区布局土储,从城市分布来看,华润在华南、长三角及环渤海比较深根,会渗透入三线热点城市如惠州、南宁、苏州、烟台等。而在中西部核心区及东北三省的土储, 主要为省会级二线城市。华润首七个月的销售额约1160 亿元,同比增长56%, 全年目标维持1830 亿元,相当于约全年同比增长20%。而龙湖的土储则较多在环渤海及西南地区,占总建面约65%。在城市布局上,除了江浙两省和海西地区会打入强三线城市外,其他地区的土储主要位处于省会二线城市中。龙湖首七个月总销售额约1,140 亿元,同比增长约10%。虽然上半年销售增长受工程周期影响推盘,但管理层表示下半年加快节奏,并维持全年目标2000 亿元,相当于约全年同比增长30%。

据报告显示,华润置地2018年综合营业额1211.9亿元,按年增长18.9%,综合毛利率43.4%,扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民193.0亿元,计入投资物业评估增值后的股东应占溢利人民币242.4亿 元。

    成熟投资物业组合带来强劲经常性收入。我们喜欢华润及龙湖的最主要原因是公司分别拥有以万象城及天街为首的成熟投资性物业组合,为其带来充裕的可再生现金流。截至6 月30 日,华润在营运28 个万象城,加上办公楼等其他投资物业,上半年的租金及管理营运收入约20 亿元,差不多能全覆盖其利息支出。按计划,华润在2020 年将营运超过70 个万象城,租金收入预计达100 亿元。而龙湖上半年的租金营运收入约17 亿元,也是差不多全覆盖利息支出。龙湖天街计划由2018 年的29 个,增加至2020 年的53 个,相对应的租金收入达60 亿元。两家公司是内房中少数单靠租金及管理营运收入就足以覆盖其利息支出,强劲的现金牛是公司最大的安全网。

开发物业方面, 2018年华润置地开发物业实现营业额人民币1051.5亿 元,按年增长17.5%;结算毛利率42.9%,同比增3.2%。实现签约额2106.8亿元,同比增长22.3%,总签约面积1198.9万㎡,同比增长17.6%。

    投资建议:

在2018年3月份华润置地年度业绩会上,唐勇透露全年销售目标1830亿元,从业绩报告来看,华润置地2018年全年实现签约额为2106.8亿元,完成了全年的业绩目标。

    截至6 月30 日,华润及龙湖未结转的销售总额分别约2,200 亿元及2,060 亿元,预计毛利分别超过35%及30%,将于未来两年陆逐结转入账,锁定利润。两家公司现价分别约8 倍及9 倍2018 年市盈率,低于其历史平均值,估值不算过高。

租金收入95.2亿元深圳万象城租金破10亿

    风险提示:

报告期内,华润置地投资物业实现租金收入为95.2亿元,按年增长24.5%,毛利率上升至65.9%。其中购物中心租金收入68.6亿元,同比增长29.9%;写字楼租金收入12.4亿元,同比增长15.3%;酒店租金收入14.3亿元,同比增长10.2%。

    i) 银根紧缩影响销售;ii)个别城市楼市调控力度上升

据年报披露,截至2018年12月31日,集团在营投资物业总建筑面积达921万㎡。购物中心方面,已开业万象城╱万象天地23个,万象汇╱五彩城12个,储备项目43个。另有管理输出购物中心项目25个,其中在营项目17个,储备项目8个。

据华润置地执行董事沈彤东在业绩发布会上介绍,集团已开业的购物中心按开业时间可分为两组做比较,其中:

2014年以前开业的5个万象城和7个万象汇,租金回报率按年提升了4.6%至37%,2018年零售额实现239亿元,占比50.5%。

2014年以后开业的17个万象城和10个万象汇在2018年亦表现优异,租金收入增长超过70%,资金回报率同比上升了2.9%至11.9%,零售额按年增长超过60%。

从单个项目来看,万象系购物中心收租在5亿元以上有4个,分别为深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城,租金超过1亿元的有18个。深圳万象城租金收入在2018年首次突破10亿元,稳居第一。

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从增幅来看,赣州万象城租金收入1.5亿,增长32.9%,成都万象城、无锡万象城、青岛万象城、长沙万象汇增幅在25%以上,而这几个购物中心的出租率均较上年均有提升,平均出租率除无锡万象城在89%以外,其余的都在90%以上。(西安万象城增长93.9%、上海万象城增长271.6%、深圳万象天地496.4%、北京万象汇1171.3%,主要为基数较低)。

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值得一提的是,系统内一直备受关注的郑州万象城与无锡万象城,在2018年的表现亦值得肯定。两个项目的租金收入均已达到1亿元,分别实现1.08亿元与1.45亿元的租金收入,同比增长13.2%与29%,在出租率方面,郑州万象城目前已达88%,无锡万象城达89%。

而开业较早的北京置地广场购物中心在2018年则是负增长,租金收入仅为8824.6万元,同比减少了2%。出租率也下降了0.3%。

2018年是华润置地商业地产投放的集中期,共开业8座购物中心,包括杭州萧山万象汇、太原万象城、重庆弹子石万象汇、南通万象城、柳州万象城、石家庄万象城、厦门万象城、深圳湾万象城。

从2018年新开项目来看,8个项目均实现了不错的业绩。其中2018年9月开业的太原万象城在不到3个月之间实现了7755.9万元的租金收入,而于2018年12月8日开业的深圳湾万象城也在一个月内实现了1308.4万元的租金收入。

投资物业土地储备943万㎡城市旧改至2020年起每年贡献超百亿

据报告显示,2018年华润置地新进入国内9个城市,获得103个项目,新增土地储备计容建筑面积达2213 万㎡,同比增长84.9%;其中开发物业1938 万㎡,持有物业275 万㎡。

截至2018年12月31日, 华润置地拥有总土地储备面积为5957万㎡,覆盖全球70个城市。可满足本集团未来三年的发展需求,其中开发物业土地储备面积5014 万平米,投资物业土地储备面积943万平米。

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